不動産の評価方法 ～遺産相続で知っておくべき知識～

実家の土地建物、賃貸アパートなどの不動産を相続したときには「評価方法」が複数あることに注意しましょう。

不動産にはスーパーの商品のような「定価」がありません。複数の評価基準があるので相続人同士で話し合うときに「どうやって評価すべきか」で意見が合わず、トラブルになりがちです。

今回は不動産の代表的な評価方法と、評価をめぐって争いになったときの解決方法をご説明します。

1．遺産分割時の評価方法と相続税の評価方法は違う

不動産の評価方法には複数の基準があり、どの評価方法を適用するかによって同じ不動産でも算定価額が大きく異なってきます。

相続時に不動産の評価が問題になるのは、以下の2つの場面です。

遺産分割

相続人同士で不動産を分け合うときには、不動産を評価しなければなりません。

遺産分割の際、基本的に「法定相続人」が「法定相続分」に応じて遺産を取得します。法定相続人とは民法の定める相続人、法定相続分は民法の定める相続割合です。

そして法定相続分に応じた割合で分配するには、それぞれの遺産の評価額を明らかにする必要があります。一定の基準を適用して不動産の価値を算定しないと遺産分けができません。

相続税の計算

相続税の基礎控除を超える価額の遺産を相続したら相続税を払わねばなりません。

相続税は遺産の「評価額」に応じて課税されるので、相続税の計算時にも不動産の価額を算定する必要があります。

実は遺産分割時に適用される不動産の評価方法と相続時に適用される評価方法は一致するとは限りません。相続税計算時に適用される評価方法は国税局によって定められますが、遺産分割時の評価方法は一律ではないからです。

以下でそれぞれみていきましょう。

2．遺産分割時の評価方法

遺産分割時には、基本的に不動産の「時価」を適用して評価します。

2-1．時価とは

時価とは、不動産を市場で売買するときに適用される価額です。

「実勢価格」ともいわれます。複数ある不動産の評価方法の中でも高額になる傾向があります。

2-2．時価を調べる方法

不動産の時価を知りたいときには、以下の方法を利用しましょう。

近隣の類似物件と比較
対象不動産と類似する物件が売り出されていたら、その売り出し価格が参考になります。

過去の類似売却事例を参照
過去に類似物件の取引事例があれば、似たような価格となると考えられます。

国土交通省の「不動産取引価格情報検索」を使って類似の取引事例を検索してみましょう。

不動産業者に査定を依頼する
類似の取引事例を探すのが難しい場合や、対象土地の個性も考慮して適正な時価を知りたい場合には、不動産業者に簡易査定を依頼しましょう。簡易査定は、不動産の売り出しを前提にした査定なので、「現在その不動産が、どのくらいの金額で売れそうか」がわかります。

業者による査定の注意点
ただ査定金額は不動産業者によってまちまちであり、1社による提示額が正しいとは限りません。適正値を知るには、いくつかの不動産業者に査定を依頼して比較するのが良いでしょう。

相続人同士で評価額について協議するなら、それぞれの相続人が心当たりの業者に査定を依頼し、平均値を取ると公平に価格算定しやすくなります。

3．相続税計算時の評価方法

相続税を計算するときには、以下のとおり定められた評価方法を適用します。

3-1．土地の場合

土地の場合には「相続税路線価」によって計算します。

相続税路線価とは、道路に面した土地の1平方メートルあたりの単価です。相続税路線価を基準に土地の面積をかけ算すれば、土地の評価額を算定できます。たとえば相続税路線価が15万円の土地で50平方メートルの広さがあれば、相続税評価額は750万円（15万円×50平方メートル）となります。

路線価の設定がない場合
路線価は市街地的な区域にしか設定がないので、山林などの場合、路線価がない地域があります。その場合には「評価倍率」という方法を用います。群馬県でも評価倍率を使うべきケースはよくあるので押さえておきましょう。

評価倍率方式とは、固定資産税評価額に地域ごとに定められた一定の数値をかけ算して評価額を求める方法です。

たとえば固定資産税評価額が300万円、評価倍率が1.1の場合、相続税評価額は300万円×1.1＝330万円となります。

相続税路線価や評価倍率は国税庁のサイトから調べられるので、参照してみてください。

土地の評価額

相続税路線価や評価倍率を適用すると、目安として土地の評価額は実勢価額の8割程度となります。

3-2．建物の場合

建物の相続税評価を行うときには「固定資産税評価額」を適用します。

固定資産税評価額は、市町村役場で「固定資産評価証明書」を取得すれば確認できます。

また毎年郵便で届く固定資産税の納付通知書にも評価額が書いてあるので、手元にあれば参照してみてください。

建物の評価額

固定資産税評価額は、標準的に実勢価額の7割程度となります。

3-3．マンションの場合

マンションは、建物の専有部分と土地の共有部分に分けられます。

この場合、建物については固定資産税評価額、土地の共有部分については相続税路線価によって計算し、合計額によって算定します。

3-4．相続税評価額は実勢価額より低額になる

以上のように相続税評価を適用すると、土地は時価の8割程度、建物は時価の7割程度となるので、実勢価額より低額になる例が多数です。

4．遺産分割時に相続税評価額を適用してもかまわない

遺産分割時には、基本的に「実勢価額」によって不動産価額を算定しますが、相続人が自分たちで話し合って決める際、どの評価額を用いるかは当事者の判断に委ねられます。

相続人全員が納得するなら、遺産分割時に相続税評価額をあてはめてもかまいません。

適正な時価を算定するのが難しく評価額について争いになっているなら、一律に計算できる相続税評価額を使うと解決できる可能性があります。

5．当事者で決められない場合の評価方法

当事者同士で話し合っても、意見が合わず決着がつかない事もあります。

そのような場合はどうすれば良いのでしょうか。

5-1．調停では話し合いで評価方法を決定する

遺産分割協議で不動産の評価方法についての意見が合わず決裂したら、家庭裁判所で遺産分割調停を申し立てる必要があります。

調停は話し合いの手続きなので、調停段階でも当事者間の調整によって不動産の評価方法の決定を試みます。

このとき、相続人は各自で個人的に「不動産鑑定士」に土地建物の鑑定を依頼して、鑑定評価書を調停に提出できます。ただし必ずしも鑑定士による評価が採用されるとは限りません。鑑定士による評価額を適用するには、相続人全員の同意が必要になります。

5-2．遺産分割審判になると、「不動産鑑定額」が採用される可能性がある

調停で話し合っても解決できなければ、遺産分割審判となって裁判官が不動産の価額を決定します。

裁判所では基本的に「時価」によって不動産が評価されます。不動産業者による査定額や近隣の類似取引事例、公示地価などを参考に決められるケースが多いでしょう。

当事者がどうしても納得しない場合、裁判所の嘱託により「不動産鑑定」を行って価額決定されるケースもあります。不動産鑑定額は、不動産鑑定士という土地建物鑑定の専門家が調査によって明らかにする価額です。不動産の「適正な価額」といえるので、裁判所が不動産価額を正確に決めなければならないとき、鑑定が実施されます。

注意点
ただし裁判所が鑑定依頼するときには裁判所が選んだ鑑定士が担当するので、当事者が不動産鑑定士を選任できません。一般的に不動産鑑定をすると、10万～50万円程度の費用が発生します。

裁判所が嘱託によって鑑定を行うとき、当事者は費用について交渉できません。一般より高額になるケースも多く、予想外の出費になる可能性があります。

どのような金額の算定になるかもわからないので、不動産鑑定を行うかどうかについては、慎重に判断しましょう。

6．不動産の評価で迷ったら弁護士までご相談ください

不動産を相続したら、どのように評価すれば良いかわからず混乱してしまう相続人の方がたくさんおられます。

その結果、話し合いがまとまらずトラブルとなってしまうケースも多く見られます。当事務所では、今までそういった方からのご相談を積極的に承ってきました。

お困りであれば、状況をお伺いして適切な対処方法をアドバイスいたします。トラブルが大きくなる前に、お早めにご相談ください。