不動産の遺産分割方法3種類

実家の土地建物など「不動産」を相続すると、「どうやって分ければ良いのか」迷ってしまう方が少なくありません。

弁護士がご相談を受ける際にも、「不動産をうまく分けられなくてトラブルになってしまった」というお悩みを伺う機会が多々あります。

不動産の遺産分割方法は、主に3種類。それぞれメリットとデメリットがあるので、状況に応じて適切な方法を選択しましょう。

今回は不動産の代表的な3種類の遺産分割方法を解説します。

1．不動産の3種類の遺産分割方法

不動産の遺産分割方法の3種類は、以下のとおりです。

現物分割

不動産をそのままの形で特定の相続人が引き継ぐ方法です。例えば長男が単独で実家の土地建物を相続する場合などが該当します。

代償分割

特定の相続人が不動産を相続し、他の相続人へ「代償金」を支払う方法です。たとえば長男が実家の土地建物を相続する代わりに弟や妹へ代償金を払う場合などです。

換価分割

不動産を売却し、売却金を相続人同士で分ける方法です。たとえば実家の土地建物を売却し、子ども達が売却金額を等分する場合などです。

共有について

不動産を相続したとき、遺産分割をしなかったら「共有状態」になります。共有とは、1つの財産を複数の人が共同所有している状態です。

共有の場合、1人1人の共有者は単独で不動産を活用、売却できません。何をするにも他の共有者の同意が必要です。たとえばリフォームや賃貸活用、抵当権の設定などの際に他の相続人と話し合わねばならないので、面倒になって放置されるケースも多々あります。不動産を売却するにも共有者全員の同意が必要です。

不動産を相続したときに遺産分割協議をしないで共有状態にすると将来のトラブルになるリスクが高まるので、必ず上記で紹介した3つのいずれかの方法で遺産分割をしましょう。

以下で3種類の遺産分割方法について、個別にメリットやデメリットなどご説明します。

2．現物分割

まずは、不動産をそのままの形で特定の相続人が引き継ぐ方法である「現物分割」について解説します。

2-1．現物分割の方法

現物分割するときには、不動産を相続する特定の相続人を決めましょう。たとえば「実家の土地建物を長男が相続する」ことに相続人全員が合意すれば、現物分割できます。

また土地を「分筆」して現物分割する方法もあります。分筆とは、1筆の土地を複数に分ける手続きです。広い土地があるなら法定相続分に応じて土地を分筆すれば、相続人間で公平に遺産相続できます。たとえば土地を3等分にして3人の子ども達がそれぞれ相続するなどです。

ただし分筆できるのは土地のみであり、建物は分筆の対象になりません。

2-2．メリット

手続きが簡単

現物分割のメリットは、手続きが簡単なことです。誰か1人が不動産を相続すると決めれば良いだけなので、不動産の評価や売却などは不要です。

代償金が不要

現物分割の場合、不動産を取得するだけで手続きが終わるので、他の相続人に対する代償金支払いが不要です。不動産を相続したい人にお金がなくても相続できるメリットがあります。

2-3．デメリット

公平な相続が難しい

現物分割は、公平な相続が難しい方法です。1人だけが不動産を相続すると、他の相続人は何ももらえなくなってしまうおそれがあります。他に預貯金などの遺産があっても、不動産の方が高額であれば公平にはなりません。

分筆によって価値が下がるおそれがある

土地を分筆すれば公平に分けられる可能性がありますが、「土地の価値が下がる可能性」があるので注意が必要です。土地が小さくなったり形が細長くなったりすると、活用しにくくなってもともとの土地より評価額が下がるケースがあるためです。

面積だけで等分に価値を分配できるとは限らない

土地を分筆する場合、どのように分けるべきか決めにくい問題もあります。

単純に面積を基準に等分しても、価値が等分になるとは限りません。たとえば道路に近い部分と奥まった部分とでは、同じ面積でも評価額が変わってくるでしょう。

分筆後のどの土地を受け取るかで、相続人がもめてしまう可能性があります。

3．代償分割

次に、特定の相続人が不動産を相続し、他の相続人へ「代償金」を支払う方法である「代償分割」について解説します。

3-1．代償分割の方法

代償分割したい場合には、相続人同士で話し合って誰が不動産を取得するか決めましょう。その上で不動産の評価を行い、法定相続分に応じて代償金の金額を決定します。

たとえば不動産の評価額が3,000万円、子ども3人が相続人となっている事案で長男が不動産を相続する場合、弟や妹それぞれに対する代償金の金額は3,000万円×3分の1＝1,000万円ずつとなります。

代償金の金額が決まったら、どのようにして支払うかも決めなければなりません。

一括で払うなら期限を決めましょう。一括で支払えないなら分割払いの方法を話しあって決定する必要があります。

3-2．メリット

公平に分割しやすい

代償分割のメリットは、現物分割と比べて公平に遺産分割しやすい点です。

不動産をもらえなかった相続人も、法定相続分に応じた代償金を支払ってもらえるので納得しやすいでしょう。

不動産を残せる

代償分割すると、不動産を相続人の手元に残せます。

これまで親の所有する実家で同居してきた長男などの相続人がいる場合、引き続いて住めるのは大きなメリットとなるでしょう。

3-3．デメリット

評価でもめてしまうケースがある

代償分割するには、不動産を評価しなければなりません。代償金は「不動産の評価額×法定相続分」によって計算するからです。

ただ不動産の評価方法は一律ではないので、相続人間で意見が合わずにもめてしまうケースも多々あります。不動産を取得したい相続人は低い評価額を主張し、代償金をもらう相続人は高い評価額を主張するからです。遺産分割協議がまとまらなくなる事例が少なくありません。

お金がないと適用できない

代償分割するには、不動産を取得する相続人に支払能力が必要です。実家で親と同居していた長男が引き続き実家に居住したいとしても、弟や妹へ代償金を支払う資力がなかったらあきらめるしかありません。

お金がないと利用できないことは、代償分割のデメリットとなるでしょう。

代償金が支払われないリスク

代償分割の約束をしても、きちんと代償金が支払われないリスクがあります。特に長期分割払いにした場合、不動産の取得者が途中で支払を止めてしまうかもしれません。

高齢の相続人が不動産を取得すると、代償金を支払いきらないうちに死亡してしまう可能性もあります。

4．換価分割

3番目は、不動産を売却し、売却金を相続人同士で分ける方法である「換価分割」について解説します。

4-1．換価分割の方法

換価分割を進めるときには、以下の流れで進めましょう。

換価分割に合意する

まずは相続人全員で話し合って「不動産を売却して売却金を分ける」ことに合意する必要があります。

不動産仲介会社へ売却を依頼する

自分たちで買主を見つけて直接売買する方法もありますが、良い買い主が見つかるとは限りませんしリスクもあります。

通常は不動産仲介会社へ売却の仲介を依頼する方が良いでしょう。基本的に相続人全員が仲介会社へ委任する必要がありますが、代表者を決めて1人が対応する方法もあります。

売却手続きを行う

不動産会社に買主を見つけてもらい、交渉をして売買契約を締結し、売却手続きを進めます。

売却金を法定相続分に応じて分配する

不動産を売却できたら、売却金を分配します。分配割合は「法定相続分」に従います。たとえば配偶者と2人の子どもが相続人になっている場合、配偶者が2分の1、子ども達が4分の1ずつ売却金を受け取ります。

4-2．メリット

公平に分割できる

換価分割のメリットは公平に分割できる点です。

売却金を法定相続分に従って分けるので1円単位まで正確に計算できます。不動産の評価なども問題にならず完全に公平な遺産分割方法といえるでしょう。

お金がなくても適用できる

代償分割のように不動産の取得者が代償金を払う必要がないので、お金がなくても適用できます。

4-3．デメリット

不動産が失われる

換価分割すると、不動産は相続人らの手元から失われます。これまで居住していた相続人がいる場合、家がなくなるので賃貸住宅などを探さねばなりません。

先祖代々伝わってきた土地も守れなくなってしまいます。

手間と経費がかかる

不動産の売却には大変な手間がかかります。相続人が全員で足並み揃えて売却活動を行わねばならないので、1人で売るよりさらに労力がかかるでしょう。

不動産業者の仲介手数料や測量費などの経費も発生します。

経済的に損をする可能性がある

換価分割する場合、不動産の相場が下がっていても「上がるまで待つ」のは困難です。「できるだけ早く売って解決したい」という相続人の思いもあって、売り急いでしまうケースが少なくありません。

安値で売ってしまって経済的に損失となる可能性があります。

税金がかかる可能性がある

不動産を売って利益が出ると基本的に「譲渡所得税」や「住民税」が発生します。

相続した不動産を売却するときに適用できる「譲渡所得税の特例」を使えれば、こうした税金がかからなくなったり控除されたりします。

特例を適用できないとかなり高額な税金がかかる可能性があるので注意しましょう。

不動産の遺産分割でお悩みの方はお気軽にご相談ください

不動産を相続したとき、知識がないまま相続人同士で話し合うと、大きなトラブルになる可能性が高くなります。

全員が正しい知識をもって、スムーズに遺産分割協議を進める必要があります。

不動産の相続でトラブルになってしまったら、ご依頼者様にとってより良い相続を実現するために豊富な経験から適切な解決法をご提案させていただきます。

また、弁護士が代理人として他の相続人と話し合って遺産分割を進めることも可能です。

群馬で不動産相続して対応に悩まれた際には、是非とも一度、ご相談ください。