相続登記義務化のポイント

なぜ相続登記が義務化される？

２０２４年４月１日から、不動産（土地・建物）を相続により取得した場合に相続登記を行うことが法律上の義務として義務化されました。

遺産分割が成立した場合、被相続人（亡くなった方）から相続人に対して遺贈がされた場合や遺言が作成された場合も相続登記が義務となります。

相続登記が義務化された理由は、所有者の死亡により不動産の権利関係が相続により移転したにもかかわらず相続登記がされないことで、不動産の登記を確認しても所有者が分からない不動産（土地については「所有者不明土地」と呼ばれます）が急増してしまい、民間取引や公共事業を円滑に進められないといった問題が全国的な社会問題となっているからです。

このような所有者不明不動産の問題は、特に都市部への人口移動や人口減少・高齢化が進む過疎地域において顕著です。

この問題が放置されると、相続人＝土地共有者がねずみ算式に増えていき、いざ不動産を利活用しようとしたときに所有者の探索に多大な時間・費用が必要になってしまいます。

このようなコストが原因で不動産が利活用されずに民間取引や公共事業が円滑に進められない事態に陥ってしまうと、地方経済の活性化を阻害してしまいます。

相続登記が行われれば権利関係が公に明確になり所有者不明不動産問題の解決に繋がりますので、これまでは任意だった相続登記が義務付けられました。

【参考】不動産の名義変更（相続登記）

相続登記手続きの期限

相続登記の期限は、不動産を相続により取得したことを知った日から３年以内です。

「知った日」から３年以内ですので、特定の不動産を相続したことを知らない場合には、３年の期間制限のカウントはスタートしません。

例えば、被相続人と疎遠であるため死亡したことそのものを知らなかった場合や、被相続人が死亡したことを知っていても被相続人が不動産を所有していたことを知らなかった場合には、３年の期限のカウントはスタートしないことになります。

あくまで特定の不動産を相続により自身が取得したことを知った日を起算点に３年の期間制限がカウントダウンされます。

また、相続人間で被相続人の財産・負債を分けるための話合い（遺産分割）がまとまった場合は、遺産分割が成立した日から３年以内に、当該遺産分割の内容に基づく相続登記が義務化されています。

【参考】相続放棄すると空き家はどうなりますか？相続土地国庫帰属法とは

義務化前に相続した不動産は登記不要?

上述のとおり、相続登記の義務化は２０２４年４月１日から始まっています。

しかし、２０２４年４月１日より前に相続した不動産についても、相続登記が義務化されます。この場合は２０２７年３月３１日までに相続登記を行わなければなりません。

登記をしないと罰則はある?

１０万円以下の過料

正当な理由がないのに相続登記を怠った場合、１０万円以下の過料の適用対象となります（不動産登記法第１６４条１項）。

といっても、ある日突然に過料が科されるわけではありません。

法務局（登記官）が相続登記の申請義務の懈怠を発見した場合、相続登記を怠っている者に対し、相当の期間を定めて当該期間内に相続登記を行うよう催告します。

登記官から催告を受けたにもかかわらず、正当な理由なく当該期間内に相続登記を申請しなかった場合には登記官から管轄地方裁判所へ通知されます（不動産登記規則第１８７条１号）。

その後、裁判所が過料の要件該当性を検討し、要件に該当すると判断した場合に過料を科する旨の裁判を行います。

このように、過料の前には登記官からの催告という手続きがワンクッション置かれますので、登記官から催告があった場合は速やかに対応しましょう（※もちろん、当初の期間内に相続登記を申請するのがベストです）。

登記官が相続登記の懈怠を把握するきっかけ

登記官が相続登記の懈怠を把握するきっかけは、例えば、相続人が遺産分割に基づきある不動産の所有権移転登記申請を行ったところ、遺産分割協議書に別の不動産につても当該相続人が相続する旨の記載があるとき等、登記申請の内容と遺産分割や遺言の内容とに齟齬がある場合などが考えられます。

「正当な理由」とは

相続登記の期限を超過しても許されるための「正当な理由」はケースバイケースで判断されますが、例えば、下記のケースでは「正当な理由」があると判断されます。

• 相続人が極めて多数にのぼり、かつ、戸籍関係書類等の収集や他の相続人の把握に多くの時間を要する場合
• 遺言の有効性や遺産の範囲等が相続人等の間で争われているため相続登記に係る不動産の所有者（帰属先）が明らかにならない場合
• 相続登記義務者に重病その他これに準ずる事業がある場合
• 相続登記義務者が困窮しており登記申請に要する費用を負担する能力が無い場合

【参考】相続と土地等の不動産

相続人申告登記について

今回の相続登記義務化により相続人の事務負担が増加することになります。

また、登記にあたっては登録免許税等の経済的負担も発生します。そこで、相続登記義務化の実効性確保及び相続人の負担軽減の観点から、下記２つの措置が設けられました。

　相続人申告登記

相続人が相続登記の申告を簡単に行えるようにするために設けられた新たな登記制度です。

基本的な相続手続と比較して、特定の相続人が単独で申出できる、押印や電子押印が不要、専用のソフトウェアが不要といった特色があり、登記の手続きの簡易化が図られています。

もっとも、遺産分割に基づく登記申請が不可能、相続した不動産を処分（ex売却、抵当権設定）する場合は別途で相続登記を申請する必要があるといった制限がありますので注意が必要です。

登録免許税の免除措置

２０２５年３月３１日までは、相続により土地を取得した者が相続登記せずに死亡した場合の相続登記又は不動産の価格が１００万円以下の土地に係る相続登記については、相続登記に要する登録免許税が免除されます。

上記に加えて、２０２６年２月２日には、所有不動産記録証明制度が施行されます。

この制度に基づき、登記官が、特定の相続人が登記簿上の所有者となっている不動産を一覧できるリストを作成し証明することで、相続登記が必要な不動産を容易に把握できるようになります。

【参考】実家を売却して遺産分割する場合のポイント

まずは弁護士にご相談ください

相続登記の義務化により、相続の際には不動産につき相続登記が必須の手続きとなりました。

相続登記を怠ると、過料のおそれがあるのみならず、相続した不動産を売却したり運用しようとしたりした際に、所有者が不明であることを理由に取引や事業を円滑に進められないおそれがあります。

法令上の義務を遵守することはもちろん、土地を上手く利活用するためにも、適切に相続登記を行う必要があります。

とはいえ、相続登記を行うための手続きは複雑ですし、相続人や関係者の間で遺産を巡って争いがある場合にはまず争いを解決しなければなりません。

弁護士に相談すれば、登記の手続きのみならず、争いを解決するためにも効果的なサポートを受けられるでしょう。

当事務所には数多くの相続問題の解決実績があり、たしかな経験とノウハウを持つ専門の弁護士がご相談をお受けします。まずはお気軽にお問合せください。