不動産の名義変更（相続登記）

遺産の中に不動産が含まれていたら、法務局で「名義変更（相続登記）」をしなければなりません。

不動産の名義変更では、遺産分割協議をしていない場合、遺産分割によって相続人を決めた場合、遺言書によって不動産の相続人が決まる場合など、ケースによって必要書類が異なります。

また相続登記には期限はありませんが、早めに行わないとトラブルや事件に巻き込まれてしまう可能性もあります。特に最近法改正があり、相続登記をしないと権利を第三者へ主張できなくなってしまったので注意が必要です。

今回は、不動産の名義変更の具体的な手続き方法について弁護士がします。

1．不動産の名義変更の種類

不動産の名義変更とは、土地や建物の「所有名義人」を亡くなった被相続人から相続人へと変更する手続きです。

死亡するとその人は所有者ではなくなり相続人へと財産が引き継がれますが、名義変更をしなければ名義だけが被相続人のままです。それでは誰が真実の権利者からわからず混乱やトラブルの元になるので、相続人が決まったら早めに名義変更を行いましょう。

不動産の名義変更は3種類

不動産の名義変更には、以下の3種類があります。

遺産分割をせずに共有登記をする

遺言書によって不動産の相続人が指定されていないケースにおいて、遺産分割協議や調停、審判をせずに「相続人全員の共有名義」にする方法です。それぞれの相続人の共有持分割合は法定相続分通りとなります。法定相続人が1人のケースもこのパターンと同様の扱いです。

遺産分割にもとづいて相続登記をする

遺産分割協議や家庭裁判所での遺産分割調停、審判の結果にもとづいて登記するケースです。被相続人から不動産を相続することが決まった人へ名義変更を行います。

遺言書にもとづいて登記をする

遺言書によって不動産の承継人が指定されている場合、遺言書を使って名義変更を行います。遺言書の場合、相続人に限らずそれ以外の人が新たな名義人となる可能性があります。

2．不動産の名義変更の方法

不動産の名義変更をするときには、不動産が所在する「管轄の法務局」へ必要書類を提出し、費用を支払う必要があります。

必要書類は、不動産の名義変更は3種類で述べた3種類のうち、どの方法で登記するかによって異なります。

2-1．必要書類

遺産分割をせずに共有登記にする場合や相続人が1人のケース

• 登記申請書
• 被相続人の出生時から死亡時までのすべての戸籍全部事項証明書（戸籍謄本）類
• 被相続人の住民票の除票
• 相続人全員分の戸籍全部事項証明書（戸籍謄本）類
• 相続人全員分の住民票の写し
• 不動産の固定資産評価証明書

遺産分割にもとづいて登記するケース

• 登記申請書
• 被相続人の出生時から死亡時までのすべての戸籍全部事項証明書（戸籍謄本）類
• 法定相続人全員の戸籍全部事項証明書（戸籍謄本）類
• 不動産を相続する人の住民票の写し
• 不動産の固定資産税評価証明書
• 法定相続人全員分の印鑑証明書
• 相続人全員分の印鑑登録証明書
• 遺産分割協議書（相続人全員による署名と実印による押印が必要です）、調停調書または審判書と審判確定証明書

遺言書にもとづいて登記するケース

• 登記申請書
• 被相続人の出生時から死亡時までのすべての戸籍全部事項証明書（戸籍謄本）類
• 被相続人の住民票の除票
• 不動産を取得する人の戸籍謄本
• 不動産を取得する人の住民票
• 不動産の固定資産評価証明書
• 遺言書

2-2．不動産の名義変更にかかる費用

不動産の名義変更には以下の費用がかかります。

登録免許税

登録免許税は、名義変更の際に法務局に支払う税金です。不動産の取得者が法定相続人かどうかで金額が異なります。

• 承継者が法定相続人の場合・・・不動産の固定資産評価額の0.4％
• 承継者が法定相続人以外の場合・・・不動産の固定資産評価額の2％

遺言書によって不動産を法定相続人以外の人へ遺贈すると、受贈者が名義変更をするときの登録免許税が高額になるので注意しましょう。

戸籍全部事項証明書（謄本）等の取得費用

相続登記を行う際には、事前に戸籍全部事項証明書（謄本）や住民票などの書類を集めなければなりません。

その際、以下の費用が発生します。なお全部事項証明書と謄本は同じ料金額です。

住民票や印鑑登録証明書、固定資産評価証明書など、市町村によって多少金額が異なるケースもありますので、請求する市役所等にあらかじめ確認しておくと安心です。

郵送で取得する場合、送料も発生します。

3．不動産の名義変更にかかる期間

不動産の名義変更のためには被相続人の生まれてから亡くなるまでのすべての戸籍謄本類を始めとして、住民票や印鑑登録証明書などさまざまな書類が必要です。

これらを集めるのに1か月程度はみておきましょう。書類に漏れが生じて取り直しになると3か月くらいかかるケースも少なくありません。

書類がきちんと揃っていれば、登記申請から登記が完了するまで1~2週間程度です。相続登記できたら、法務局から新たな不動産の所有者へ「登記識別情報通知」が交付されます。

登記識別情報通知に書いてある12ケタの番号は、その不動産の所有者しか知らないパスワードのようなものです。それを知っていることによって不動産の正当な権利者であると証明でき、所有者にとって非常に重要な書類といえます。昔の「権利証」と同じ効力を持つ重要書類なので、大事にしまっておきましょう。登記識別情報通知が交付された段階では、番号は目隠しされてみられないようになっています。保管の際には目隠しを外さずそのまましまうようにしてください。

4．法定相続情報証明制度について

不動産の名義変更を行うときには「法定相続情報証明制度」が便利です。

これは、法務局がケースごとの相続関係を証明してくれる制度です。法務局から「法定相続情報一覧図」を受け取れば、それを使って預貯金、株式、車などの名義変更をスムーズに進められます。

遺言書以外の方法で名義変更を申請する際に「法定相続情報制度の申出書」と「法定相続情報一覧図」を一緒に提出すれば、法務局が認証した法定相続情報一覧図を交付してくれます。

ただし預貯金や株式、車など他の財産が少なく名義変更にたいした手間がかからない場合、この制度を利用するメリットが小さくなります。状況に応じて法定相続情報証明制度を利用すべきか、検討してみてください。

5．相続税との関係

不動産の名義変更には期限がなく、放置しても罰則はありません。ただ、相続税が発生する事案では「相続開始後10か月以内」には完了させるようお勧めします。

相続税の計算の際には「配偶者控除」や「小規模宅地の特例」を適用して減税できますが、遺産分割が未了の場合には原則的にこれらの控除を適用できないからです。適用するためには別途書類を提出し、複雑な手続きをとらねばなりません。

よって名義変更はできるだけ「相続開始後10か月以内」に行うのが良いでしょう。