親の土地に自宅を建てた場合の遺産分割トラブル

親の土地に家を建てた場合によくあるご相談

親が所有している土地の上に、相続人の一人が無償で家を建てて住んでいる場合があります。この場合に親が亡くなり相続が発生したとき、相続人間でもめる可能性があります。
このような場合にどのようなトラブルとなるのか、気を付けるべき点などをご紹介します。

特別受益に該当するか否か

特別受益というのは、相続人の中に、被相続人から生前に特別の利益を受けた者がいる場合に、その相続人の受けた利益のことを指します。

このような利益は、実質的には相続財産の一部をすでに受け取ったものと評価できるので、相続開始のときに残されていた相続財産の額と合算したうえで、各相続人の相続分を公平に決めなければならないことになっています。

他人の土地の上に建物を建てて住む場合、その土地を借りていることになるので、通常、地代を支払う必要があります。

しかし、今回のテーマのように、親子間ではわざわざ地代を支払うことなく、無償で土地を貸し借りすることもあります。

この場合、相続をした後も無償で土地を利用できる権利を得る意味で、特別受益があると評価される可能性があります。

なお、相続が生じるまでに本来支払うべきであった地代相当額については、特別受益と評価されないのが通常です。

【参考】特別受益とは
【参考】特別受益の問題

特別受益・土地の評価方法

特別受益がある場合、まず、特別受益としていくらの利益を得たと考えるかという問題があります。

上記のような土地を無償で貸し借りすることを法的には使用貸借といいますが、使用貸借権の場合、裁判例では、おおむね土地の更地の評価額の10～30％と評価されることが多いです。

たとえば、更地の評価額5000万円の土地の使用貸借権については500万円～1500万円の評価となります。

また、土地も当然相続の対象になりますが、その土地は使用貸借権の負担がついた土地、つまり、無償で他人に貸渡す必要がある土地ということになりますので、その分だけ価値が下がることになります。

そのため、相続の際のその土地の評価額は5000万円から使用貸借権の価値として500万円～1500万円を差し引いた3500万円～4500万円となります。

【参考】不動産の評価方法 ～遺産相続で知っておくべき知識～
【参考】不動産の評価額が問題になったケースで、調停により法定相続分どおりの預貯金を取得できた事例

競売について

親が所有している土地に兄弟ABのうちAが無償で土地を借りて家を建て、その後親が亡くなり、兄弟ABが親の遺産を相続する場合を考えます。また、わかりやすくするため、その土地が唯一の遺産であるとします。

この場合、その土地に建物を建てて住んでいるAとしては、その土地を現物で相続することで以後も継続してその土地を使用したいと考えるでしょう。

しかし、Bとしても遺産の2分の１を相続する権利があるので、Aが唯一の遺産である当該土地の全部を相続するのであれば、代償としてBに対して当該土地の価値の2分の1に相当する金銭を支払う必要があります。

Aとしては、Bに対して代償を支払うことができればそれでよいですが、支払うことができないことも考えられます。その場合、結局Aが土地全体を相続して代償をBに支払う形での代償分割をすることはできないことになります。

そうすると、採りうるのは土地を2つに分筆してABで1つずつ分け合うか、土地をABで2分の1ずつ共有するか、土地を売却して金銭に換価して分割する方法です。

しかし、すでに建物が建てられている土地を同価値の2つの土地に分割することは困難です。

また、不動産を共有で持ちづけることは、その後の処分が難しくなるため望ましくありません。

そうすると、Aはその土地を継続して使用することをあきらめ、土地を売却して金銭に換価することになります。

ただし、この場合も第三者と交渉して土地を売却することについてAB双方が同意して行う必要があり、AB双方の同意がないと売却をすることはできません。

そしてそのまま同意ができないまま売却が進まなければ、審判により共有とする内容の判断がされる可能性があります。その後、そうするとその共有状態を解消するためには、別途共有物分割訴訟を提起し、基本的には裁判所から共有の不動産を競売する旨の判決を得ることで共有状態を解消していくことになります。

土地を取得したい場合の進め方について

上記の通り、土地の分割がうまく進まない場合、最終的には競売で土地を換価することになります。しかし、競売で土地を売却する場合、一般の市場で売却するより売却価格はかなり低くなる傾向があります。

そのため、ABいずれにとっても、競売となることは避けたいでしょう。

また、その土地に建物を建てて住んでいるAとしては、その土地を現物で相続することで以後も継続してその土地を使用したいと考えます。

その場合、Aとしては、Bに対して支払う代償金の額を低くするよう交渉することになります。

代償金の額を下げるためには、土地の評価額が下がればよいので、以下のような土地の評価額を下げる要因がないか検討しましょう。

• 建物を建てることができる土地かどうか
• 境界の確定に多大な費用を要するものでないか
• 土地の整備に多額の費用を要するものでないか

また、土地を第三者に売却する際に生じる諸費用を示し、売却して得られる利益と比べ、Aが提示する代償金を受け入れる方が得であることをもって交渉することも考えられます。

親の土地に自宅を建てた場合に相続トラブルは弁護士法人山本総合法律事務所へ

以上のように、親の土地に自宅を建てた後相続が発生すると、相続人間で複雑な利害関係が生じ、遺産分割協議を進めることに苦労することになります。

相続となると本来親密な関係であった親族間でトラブルが生じることになり心理的にも大きな負担となります。

遺産分割協議を弁護士に依頼することで、法的なアドバイスを受けながら、相続人間の交渉も直接弁護士が窓口となって対応してもらうことができます。

もし、本件のような複雑な相続事案でお悩みの場合は、相続分野の専門的な知識と経験を持つ弁護士法人山本総合法律事務所の弁護士までご相談ください。

【参考】当事務所の解決事例